马鞍山辖区三县房地产市场 调研报告

　　当涂县是安徽省马鞍山市下辖的一个县，位于安徽省东部，介于南京与芜湖 之间，地处长三角城市群顶端，与江苏南京江宁、高淳、溧水 3 县（区）接壤， 与江苏边界线 公里，拥有长江岸线 公里，是安徽省重要的沿 江、沿边县。2003 年以来连续四年位居安徽经济十强县前列，农民人均纯收入连 续六年位列安徽省之首。当涂县位于苏皖边境，毗邻南京，坐拥三十公里长江黄 金水道，是皖江城市带与皖江国际旅游度假区的排头兵，介于南京、芜湖之间， 紧倚并隶属于诗城马鞍山。现辖 7 镇、3 乡：姑孰镇、黄池镇、乌溪镇、石桥镇、 塘南镇、护河镇、太白镇、大陇乡、江心乡、湖阳乡。现博望镇，丹阳镇，新市 镇已划归马鞍山市博望区。根据当涂县统计局公布的第六次人口普查资料（2012 年 ） ， 当 涂 县 人 口 62 万 人 ， 其 中 县 城 区 姑 孰 镇 人 口 约 为 13 万 人 。

　　当涂县区位条件十分优越，位于中国经济*发达的长三角经济圈的顶端， 是南京都市圈与安徽经济*有活力的“合芜马”皖江城市带的交点，交通四通八 达，80 公里半径内 6 座长江大桥横跨，其中马鞍山长江大桥就在当涂境内，沪铜 铁路、皖赣铁路、205 国道、314 省道及宁芜高速公路、沿江高速公路、宁安城 际轻轨贯穿县境，规划中的马鞍山轨道交通 1 号线也通往当涂。长江主干道在当 涂境内有 19 公里，其支流姑溪河、青山河常年通航。当涂县具有通江达海的天 然优势，在以县城为核心的 40 公里半径内建有大型货运码头 2 座，并有两座大 型机场，为当涂县发展对外贸易创造了很好的条件。县城所在地姑孰镇距芜湖朱 家桥外贸码头 30 公里，距马鞍山外贸码头 20 公里，建设 50 万吨级内贸码头一 座，距芜湖湾里军民两用机场及芜湖长江大桥均为 20 公里；距南京禄口国际机 场 40 公里。 全县行政区域面积 1346 平方公里。

　　根据当涂市场的特点，整个市场可划分为城中、城南、城北、城东、城西 五大区域，具体分布情况如下：

　　城中区： 以姑孰新城为代表，该区域位于老城区，市政配套设施、周边商业等均比

　　较成熟，属于居民比较倾向的居住区域，商品房销售价格较高，但现有供应土地 稀缺，世代华府、恒远中央公馆和恒生 阳光城等项目在本区域关注度较高。

　　城南区： 城南区包括居民安置工程和合花园、东城水岸以及姑溪山水项目，该区域紧 靠县城南侧的姑溪河，处于城区南侧，受河流阻挡，城区向南发展潜力较小。

　　城东区： 县城振兴路以东为城东区域，该区域内主要有东一城、翡翠豪庭、翡翠庄园 和山鹰香榭美地等住宅项目，随着县一中和县医院入驻城东，以及大学城的建立， 加上周边配套设施的日渐成熟，未来此区域发展潜力较大。 城西区： 青莲路向南、姑孰路向西可列入该区域，该区域内主要有飞达·阳光花园和 姑孰鑫苑两个项目，县城西侧有国道和铁路线，受其影响，县城的向西发展受到 阻碍。 城北区： 以青莲路向北、振兴路向西，可列为城北区域，这一区域全部为新开发项目， 包括阳光威尼斯、君悦豪庭、山鹰双城汇、正元香槟城、金汇康郡、君盛桃园等， 发展前景极为广阔，县政府、行政中心、广电局、供电局等单位已经搬迁完毕， 还有部分单位正在建设中，伴随着马鞍山市区的南扩和当涂县城的北拓，该区域 将成为新的城市中心，目前该区域的问题是医院和商业配套设施不甚完备人气较 差。 结论： 通过分析上述情况，可以得出结论：未来几年内，当涂城市主要仍以以东向、 北向为发展方向，其中，北向发展成为本县城市化进程的主要发展方向，且今年 来土地面积放量巨大。

　　姑孰镇凌云社区须 塘、桃山村民组

　　石桥镇团林村团林 3 住宅项目三

　　住宅项 6 住宅项目(二) 目 7 住宅项目三)

　　姑孰镇凌云社区 太白镇鑫龙村 石桥镇团林村

　　原体育场地块 振兴路东侧、提署路

　　2012.7.9 城西 姑孰路西侧，护城河东侧 居住

　　2012.5.29 城东 于湖路东侧，青莲路北侧 商业

　　2012.4.18 城南 振兴路东侧，凌云路北侧 商住

　　振兴路东侧，提署路北侧 振兴路东侧，于湖路西侧

　　注：城北新区太白大道以北以及釜山路以南地块土地成交价基本在 80-100 万

　　房地产市场 当涂县 2011 年全县销售住宅类商品房 3198 套。2012 年住宅类商品房共

　　平米。2012 年底当涂县可售住宅 5274 套，可售面积 638492 平米。

　　当涂县 2013 年 1-7 月份全县住宅类商品房共计销售 2133 套，月均销售

　　305 套，销售面积 211682 平米，销售均价 3635 元/平米，同比呈现出量涨价跌的 趋势。截止 2013 年 7 月底，当涂县房地产销售项目入网备案共有 70 个，住宅可 售套数 5395 套，住宅可售面积 659915 平米。按 2012 年的销售去化速度，目前 的市场存量可供当涂县消化 27 个月。

　　当涂县2012年-2013年各月销售套数

　　2012年销售套数 2013年销售套数

　　当涂县2012年-2013年各月销售均价

　　0 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月

　　2012年销售均价 2013年销售均价

　　2012 年当涂县主要楼盘销售数据 套数 面积（平） 金额（万 均价（元

　　长江 多层 6 城北 金源 /小

　　2013 年 1-7 月当涂县主要楼盘销售数据

　　相对于 13 万人口的规模，县城土地放量过快，商品房施工面积大于商品房的 竣工面积，在未来的几年中，将有大量的商品房存量，市场消化库存的压力较大。 当涂县城新区住宅销售均价在 3800-4200 元/平之间，老城区楼盘价格略高，在 4800 元/平左右。各个项目面临同质客户竞争环境，客户构成，客户购买力和客 群分布相似。乡镇客群是本县主力购买客群，从目前市场消化的户型面积段来看， 90-110 平米消化速度*快。

　　当涂县运作难点： 1、 县区人口少，人均购买力不足，住宅供应量过剩。 2、 当地人口增长和外来人口增长对房地产硬性要求拉动有限，且马鞍山

　　对本县高端客户分流。 3、 城镇人均消费水平相对于是市区还存在一定差距。 4、 当涂楼盘众多，目前在售项目将近有二十个，市场房源充足。 5、 城北新区楼盘集中，商品房面临急剧竞争，整体去化速度慢。 6、 目前当涂土地资源没有稀缺性，土地供应充分。

　　和县位于安徽省东部，现属于马鞍山市管辖。长江西岸，东北与江苏省毗邻。 总面积 1318.6 平方公里，户籍人口 54.3 万，常住人口 46 万，城区面积 18 平方 公里。县城常住人口 10 万，城镇化率达 41.25%。2012 年固定资产投资 103 亿元， 社会消费品零售总额 36.35 亿元，县城中心区域商业发达，但档次不高，居民消 费水平较高。2011 年 8 月，经国务院批准，拆分巢湖市，所属和县（除沈巷镇） 和含山划入马鞍山市。后经马鞍山市研究决定，将和县的姥桥镇和白桥镇确定为 马鞍山长江大桥“桥西经济区”，实行人员、财政、物资三独立。至此，和县下 辖 7 个镇，分别为：历阳镇、乌江镇、香泉镇、功桥镇、石杨镇、善厚镇和西埠 镇。县政府驻历阳镇。

　　和县区位优势独特。穿境或沿边缘而过的合巢芜、合宁、宁马芜三条高速公 路构成金三角框架。乘车自县城至合肥骆岗机场、南京禄口机场、芜湖湾里机场 均不到 120 分钟。马鞍山长江大桥即将于 2013 年底建成，其引桥在和县东端。 随着皖江城市带的规划发展和跨江大桥的建设，和县将成为承接“长三角”的现 代工业制造基地、绿色食品供应基地和旅游观光休闲基地。

　　和县中心城区发展方向主要是东进、西延、南联、北拓。城区北部经济开发 区结合台创园的发展进一步拓展工业用地，在北部形成县城的产业核心；城区西 部进一步拓展居住用地；城区东部是主要的发展方向，结合滨江新城的建设，大 力拓展城市空间，促进和县成为滨江型园林城市；城区南部考虑和县现有的经济 能力，结合现状建设用地，跨过得胜河进行适当的发展，未来与大桥经济区的建 设形成呼应。

　　规划结构遵循“中心强化、轴向延伸、组团发展”的发展战略；通过绿化、 水系的分隔，保留自然特色，构成既相对独立又有机联系的多个功能区，形成“一 核、双星、三轴、六板块、多廊道”的布局结构。

　　一核：为老城综合服务核心，针对老城原有商贸服务职能，进行进一步的提 升与优化，形成集商贸、商务、旅游接待为一体的综合性服务核心。

　　双星：分别为政务服务中心和文化科技服务中心。政务服务中心位于主城区 北部，以和县县政府为中心，提升政府服务能力，形成和县的政务办公中心。文 化科技服务中心位于滨江新城内，主要以科技研发、文化教育、信息展示等服务 功能为主导。

　　三轴：分别为巢宁路的城市东西向发展轴线和沿和州路、兴顺路的两条城市 南北向发展轴线。

　　五大板块：分别为主城区板块、经济开发区板块、滨江新城板块、台湾创业 园板块和政务文化板块。

　　多廊道：主要指沿双桥河、得胜河以及其他自然水体的滨水绿化廊道和沿道 路、高压走廊的防护绿地廊道，是城市内的生态绿脉。

　　和县房地产市场一直处于房地产开发的起步阶段，整体水平较低，与安徽其 他县城相比，和县房地产市场发展相对落后，外来开发企业相对较少，在售几个 楼盘多以本地开发企业为主，从 2007 年开始，外地开发企业开始陆续进驻和县， 但数量较少，主要来自南京、合肥，随着外地开发企业的投资建设，如香格里拉、 安天国际城、碧桂园、一品和庄、天和御景城御景园等，逐步带动了和县房地产 市场的整体水平。

　　2013 年和县商品住宅项目供地计划表

　　卜集朝阳路住宅项目 乌江镇西大街东侧住宅项目 历阳镇共义 2-3#住宅项目区 石杨镇东山黄东侧住宅项目

　　石杨镇山周住宅项目 安天南侧商住项目

　　历阳镇禹锡路东侧住宅项目区 历阳镇天和御景城西侧住宅项目区

　　和县新一中西侧侧住宅项目区 建宇南路城镇住宅项目区 和城新区 3-4#商住项目区

　　2008 年全国楼市销售陷入低迷，在这种市场形势下，开发商特别是一些中小 企业逐渐转向三、四线城市，这类城市地价便宜，且房价受大环境影响较小，投 资风险小，随着各地开发商的进入，这类城市土地成交量和成交价格出现了增长 趋势。

　　从近期土地成交来看，较 08 年县城内 100 万/亩的地价来说，近期拍卖的地 价基本已经翻倍，通过近年来土地成交的情况来看（如下表），本地企业通过协 议拿地的成本相对较低，外来开发企业通过拍卖拿地，成本相对较高。

　　截止 2013 年 8 月 10 日，和县房地产入网备案企业共计 66 家，住宅可售套 数 3066 套，住宅可售面积约为 35 万平米左右（碧桂园除外）。目前县城在售楼 盘共计十余家。（因政府房产网正在重新建设中，近期和县房产销售数据无法获 取。）2013 年 1-5 月和县的住宅成交量 1800 套，按月均销售 150 套，月均销售 15000 平米推算，和县年均销售量为 1800 套，年均销售面积约为 18 万方，以此 计算，目前和县市场的住宅存量可供当地消化 23 个月。（未计入市场未来新增 量）

　　在销售价格方面，和县房地产市场近年价格不断上浮，据现场楼盘走访调 查，2013 年以来，县楼盘价格基本维持在 4400-5500 元/平米之间，多层均价 5200 元/平米，小高层、高层均价在 4400-4800 元/平米。和县主力户型集中在 90-120 平米，其中 100-110 平米的三户户型*受亲睐，120 平米以上的户型去化较慢， 当地户型设计方面基本不涉及面积赠送。和县南富北穷，消费客群主要以县城西 边和南边相邻乡镇为主，刚需和学区客户是主要去化人群，县城内以进城经商户 和公务员购房居多，公务员购房的主要目的是使用公积金。

　　根据和县规划，现在正加紧融入马鞍山，城北已规划为县政务新区，县政 务、公安局、展览馆、体育馆、党校、县一中、鹰潭湖公园和老年活动中心均分 布于本区域。同时，城北的工业园、现代农业加工园也将保留，成为和县新的行 政、经济、文化中心，配套将逐步完善，未来升值空间较大。从调研来看，目前 和县老城区和城南片区建设破旧，建筑密度和容积率过高，基础设施配套不完善， 绿地广场相对缺乏，交通拥挤，环境质量较差，县中心街区商业档次不高，但发 展较为发达，消费水平不低。一经对比，和县政务新区的发展优势更为明显。

　　含山县位于长江中下游北岸，皖中东部、巢湖之滨，隶属于马鞍山市，全县 辖 8 个镇，96 个村、21 个社区，总面积 1037 平方公里，人口 37.64 万，2008 年、2009、2010 年连续三年获得全省科学发展先进县。2012 年含山县 GDP 总值 93 亿元，固定资产投资 102 亿元，社会消费品零售总额 23.56 亿元。含山县介于 合肥市、南京市、芜湖市、马鞍山市的中间位置，距这 4 个城市均不超过 100 公 里。现辖 8 个镇：环峰镇、林头镇、运漕镇、铜闸镇、陶厂镇、清溪镇、仙踪镇、 昭关镇。县政府驻环峰镇。 含山公路有“三横一纵一高”，合宁路在北，巢宁路居中，合芜路在南，塔古路 纵贯全县，合巢芜高速公路横穿全县 4 个乡镇；淮南铁路穿越县境；裕溪河、牛 屯河、滁河、得胜河、清溪河五条河流常年通航，直达长江。

　　依托旧城区，重点向北、向西方向发展，适当向南、东发展，北部和西部建 设条件较好，交通优势明显，可集中进行城市建设与发展。空间结构：规划“二 轴三片六组团”的布局结构。城市景观轴线以北部褒禅山景区为起点，城南得胜 河为过渡，指向南部梅山景区；产业发展轴线以昭关大街向西延伸， 串联科技 园区、新城中心区、科教区、产业园区等，指向城区远景发展方向；以环城河为 界把城市分为城西、城中、城东三大发展片区；按功能分区的原则将城市分为六 个组团，即：老城组团、行政中心组团、文化科教组团、西部产业园区、东部科 技园区和西部居住组团。 商业金融业设施：

　　含山县城商业主要集中于环峰路、环峰东（西）路、昭关路、华阳路两侧, 多以日用百货为主，其中环峰西路与华阳中路交叉口东侧商业*为繁华，集中各 种办公、零售、餐饮业。次一级的零售商业以个体、私营商业为主，多采用沿街 店的形式布置在建筑底层。优势的商业、金融建筑未能集中以形成城市景观，商 业业态层次较低；缺乏专业的市场；大型商业设施布点未与分区中心结合，使城 市布局意图难以实现。商业设施不够完善，老城区商业设施缺乏良好的业态，商 业同质化现象比较严重。城西新区沿青岗河的建设还没有启动。

　　含山县城北和城西新区沿清溪河路以东的区域已发展成型，目前该区域土 地非常稀少，此片区由于集中行政、教育、医疗、文化和商业中心，导致成交地

　　价维持在 200 万/亩左右。根据近年的土地成交情况，城南片区的土地供应在逐 渐加大。

　　2013 年含山县住宅用地供应计划

　　2013 年 1-6 月，含山县住宅类商品房共计成交 1948 套，成交面积 21.466 万方，成交金额 8.14 亿元。其中县城区域成交 1643 套，成交面积 18.18 万方， 成交金额 7.3 亿元，成交均价 4015 元/平米。月均销售 274 套。截止 2013 年 6 月末，全县库存住宅类商品房 2441 套，可售面积 25.54 万平米。其中县城区域 库存 1882 套，面积 19.89 万平方。可供市场消化近 7 个月。

　　含山县房价相较于周边当涂县、和县来说，处于较低位置，县城房价基本在 3800-4500 元/平米之间，市场供应以多层房源为主，城北和城区新区随着新建小 区的逐渐完工，区域规划更加合理，整体环境更加舒适，加上很多项目也在努力 完善配套设施，含城新区正在往更成熟性城市迈进，因此吸引大量外来务工人员、 本县或周边乡镇地区购房者前来置业。

　　需求拉动：春节期间大量外出务工人员返乡购房，考虑到孩子的升学、未来 的就业以及父母长辈等情况购房的刚性需求带动了楼市销售，同时，改善性住房 需求的增长也在一定程度上促进了含城房地产市场的发展。根据楼盘走访，含山 县购房人群青睐 90-110 平米三房，目前户型赠送面积相对较少。目前县城的居 住环境以新区为*佳。

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