马鞍山市辖区三县(当涂、和县、含山)房地产市场调研.doc

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　　马鞍山市辖区三县(当涂、和县、含山)房地产市场调研

　　马鞍山亿景置业有限公司 马鞍山辖区三县房地产市场 调研报告 2013年8月15日  当涂县 当涂概况 当涂县是安徽省马鞍山市下辖的一个县，位于安徽省东部，介于南京与芜湖之间，地处长三角城市群顶端，与江苏南京江宁、高淳、溧水3县（区）接壤，与江苏边界线公里，拥有长江岸线公里，是安徽省重要的沿江、沿边县。2003年以来连续四年位居安徽经济十强县前列，农民人均纯收入连续六年位列安徽省之首。当涂县位于苏皖边境，毗邻南京，坐拥三十公里长江黄金水道，是皖江城市带与皖江国际旅游度假区的排头兵，介于南京、芜湖之间，紧倚并隶属于诗城马鞍山。现辖7镇、3乡：姑孰镇、黄池镇、乌溪镇、石桥镇、塘南镇、护河镇、太白镇、大陇乡、江心乡、湖阳乡。现博望镇，丹阳镇，新市镇已划归马鞍山市博望区根据当涂县统计局公布的第六次人口普查资料，当涂县区位 当涂县区位条件十分优越，位于中国经济*发达的长三角经济圈的顶端，是南京都市圈与安徽经济*有活力的“合芜马”皖江城市带的交点，交通四通八达，80公里半径内6座长江大桥横跨，其中马鞍山长江大桥就在当涂境内，沪铜铁路、皖赣铁路、205国道、314省道及宁芜高速公路、沿江高速公路、宁安城际轻轨贯穿县境，规划中的马鞍山轨道交通1号线也通往当涂。长江主干道在当涂境内有19公里，其支流姑溪河、青山河常年通航。当涂县具有通江达海的天然优势，在以县城为核心的40公里半径内建有大型货运码头2座，并有两座大型机场，为当涂县发展对外贸易创造了很好的条件。县城所在地姑孰镇距芜湖朱家桥外贸码头30公里，距马鞍山外贸码头20 公里，建设50万吨级内贸码头一座，距芜湖湾里军民两用机场及芜湖长江大桥均为20公里；距南京禄口国际机场40公里。 全县行政区域面积1346平方公里。 房地产现状 根据当涂市场的特点，整个市场可划分为城中、城南、城北、城东、城西五大区域，具体分布情况如下： 城中区： 以姑孰新城为代表，该区域位于老城区，市政配套设施、周边商业等均比较成熟，属于居民比较倾向的居住区域，商品房销售价格较高，但现有供应土地稀缺，世代华府、恒远中央公馆和恒生 阳光城等项目在本区域关注度较高。 城南区： 城南区包括居民安置工程和合花园、东城水岸以及姑溪山水项目，该区域紧靠县城南侧的姑溪河，处于城区南侧，受河流阻挡，城区向南发展潜力较小。 城东区： 县城振兴路以东为城东区域，该区域内主要有东一城、翡翠豪庭、翡翠庄园和山鹰香榭美地等住宅项目，随着县一中和县医院入驻城东，以及大学城的建立，加上周边配套设施的日渐成熟，未来此区域发展潜力较大。 城西区： 青莲路向南、姑孰路向西可列入该区域，该区域内主要有飞达·阳光花园和姑孰鑫苑两个项目，县城西侧有国道和铁路线，受其影响，县城的向西发展受到阻碍。 城北区： 以青莲路向北、振兴路向西，可列为城北区域，这一区域全部为新开发项目，包括阳光威尼斯、君悦豪庭、山鹰双城汇、正元香槟城、金汇康郡、君盛桃园等，发展前景极为广阔，县政府、行政中心、广电局、供电局等单位已经搬迁完毕，还有部分单位正在建设中，伴随着马鞍山市区的南扩和当涂县城的北拓，该区域将成为新的城市中心，目前该区域的问题是医院和商业配套设施不甚完备人气较差。 结论： 通过分析上述情况，可以得出结论：未来几年内，当涂城市主要仍以以东向、北向为发展方向，其中，北向发展成为本县城市化进程的主要发展方向，且今年来土地面积放量巨大。 土地市场 2013年当涂住宅用地拟供应量为1995.29亩，其中商品房用地440.44亩，公租房54.65亩，安置房1500.21亩。 2013年当涂土地计划供应表 项目类型 编号 地块名称 界址范围 面积（亩） 商品房住宅项目 1 住宅项目一 姑孰镇凌云社区须塘、桃山村民组 15.25 2 住宅项目二 太白镇鑫龙村 2.48 3 住宅项目三 石桥镇团林村团林村民组 2.33 4 住宅项目一 姑孰镇凌云社区 91.17 5 住宅项目(一) 姑孰镇凌云社区 78.04 6 住宅项目(二) 太白镇鑫龙村 25.60 7 住宅项目三) 石桥镇团林村 1.35 8 振兴北路东侧、青莲路北侧 振兴北路东侧、青莲路北侧 41.21 9 原体育场地块一 振兴路东侧、提署路北侧 183.00 合计： 440.44 当涂县近年住宅用地出让数据 出让时间 片区 出让地块 性质 面积（亩） 总价（万元） 单价（万元/亩） 备注 2013.7.4 城北新区 正元香槟城东侧，竹山安置房南侧 居住 58.4 6800 116 2013.6.17 城北新区 釜山路以北 居住 59.99 7620 127.72 安置房项目 2012.9.25 城北新区 玮一路以北，东营北路以东 居住 98.47 7500 76 起拍价 2012.9.25 城北新区 玮一路以北，湖西南路以西 居住 99.84 7600 76 起拍价 2012.7.9 城西 姑孰路西侧，护城河东侧 居住 103.59 10045 96.97 安置房项目 2012.5.29 城东 于湖路东侧，青莲路北侧 商业 11.31 1750 154 2012.5.29 城西 西至红旗南路 商住 45.26 3170 70 2012.4.18 城南 振兴路东侧，凌云路北侧 商住 68.68 11000 160 2012.6.21 城中 振兴路东侧，提署路北侧 商住 104 12500 120 起拍价，恒生阳光城，业内人士介绍总共拿地投入了3亿。 城中 振兴路东侧，于湖路西侧 商住 69.8 10500 150 注：城北新区太白大道以北以及釜山路以南地块土地成交价基本在80-100万/亩。具体地价网上未有公示。 房地产市场 当涂县2011年全县销售住宅类商品房3198套。2012年住宅类商品房共计销售2903套，月均销售242套，销售面积286711平方，销售均价3716元/平米。2012年底当涂县可售住宅5274套，可售面积638492平米。 当涂县2013年1-7月份全县住宅类商品房共计销售2133套，月均销售305套，销售面积211682平米，销售均价3635元/平米，同比呈现出量涨价跌的趋势。截止2013年7月底，当涂县房地产销售项目入网备案共有70个，住宅可售套数5395套，住宅可售面积659915平米。按2012年的销售去化速度，目前的市场存量可供当涂县消化27个月。 2012年当涂县主要楼盘销售数据 序号 片区 项目名称 类型 套数 面积（平） 金额（万元） 均价（元/平） 月均销售 面积区间 1 城北 襄河湾 多层 339 37533.1 14969 3988 28 88/109/125 2 城东 翡翠豪庭 高层 326 34945.99 13544 3876 27 58/75/83/96/104/112/130 3 城北 金汇康郡 多层/高层 304 32062.23 13665 4262 25 87/93/118/126 4 城北 东一城 多层/高层 178 17460.15 7369 4220 15 91/114/125 5 城中 世代华府 高层 117 14782.66 11767 5000 10 97/113/133 6 城北 长江金源豪庭 多层/小高层 96 12052.35 5800 5000 8 97/104/125/144 2013年1-7月当涂县主要楼盘销售数据 序号 片区 项目名称 类型 套数 面积（平） 金额（万元） 均价（元/平） 月均销售 面积区间 1 城东 东一城 多层/高层 213 23677.33 9221 3894 18 91/114/125 2 城北 金汇康郡 多层/高层 142 15188.11 7450 4200 12 87/93/118/126 3 城中 世代华府 高层 140 30815.67 9803 4800 12 97/113/133 4 城北 正元香槟城 多层 131 13700.24 4415 4200 11 89/98/116/121/124 5 城北 襄河湾东城 多层 112 15321.8 7580 4000 9 88/109/125 6 城东 翡翠豪庭 高层 108 11061.84 4500 4068 9 58/75/83/96/104/112/130 相对于13万人口的规模，县城土地放量过快，商品房施工面积大于商品房的竣工面积，在未来的几年中，将有大量的商品房存量，市场消化库存的压力较大。当涂县城新区住宅销售均价在3800-4200元/平之间，老城区楼盘价格略高，在4800元/平左右。各个项目面临同质客户竞争环境，客户构成，客户购买力和客群分布相似。乡镇客群是本县主力购买客群，从目前市场消化的户型面积段来看，90-110平米消化速度*快。 当涂县运作难点： 县区人口少，人均购买力不足，住宅供应量过剩。 当地人口增长和外来人口增长对房地产硬性要求拉动有限，且马鞍山 对本县高端客户分流。 城镇人均消费水平相对于是市区还存在一定差距。 当涂楼盘众多，目前在售项目将近有二十个，市场房源充足。 城北新区楼盘集中，商品房面临急剧竞争，整体去化速度慢。 目前当涂土地资源没有稀缺性，土地供应充分。 （二）和县 和县概况 和县位于安徽省东部，现属于马鞍山市管辖。长江西岸，东北与江苏省毗邻。总面积1318.6平方公里，户籍人口54.3万，常住人口46万，城区面积18平方公里。县城常住人口10万。2011年8月，经国务院批准，拆分巢湖市，所属和县（除沈巷镇）和含山划入马鞍山市。后经马鞍山市研究决定，将和县的姥桥镇和白桥镇确定为马鞍山长江大桥“桥西经济区”，实行人员、财政、物资三独立。至此，和县下辖7个镇，分别为：历阳镇、乌江镇、香泉镇、功桥镇、石杨镇、善厚镇和西埠镇。县政府驻历阳镇。 和县区位优势独特。穿境或沿边缘而过的合巢芜、合宁、宁马芜三条高速公路构成金三角框架。乘车自县城至合肥骆岗机场、南京禄口机场、芜湖湾里机场均不到120分钟。马鞍山长江大桥即将于2013年底建成，其引桥在和县东端。 和县中心城区发展方向主要是东进、西延、南联、北拓。城区北部经济开发区结合台创园的发展进一步拓展工业用地，在北部形成县城的产业核心；城区西部进一步拓展居住用地；城区东部是主要的发展方向，结合滨江新城的建设，大力拓展城市空间，促进和县成为滨江型园林城市；城区南部考虑和县现有的经济能力，结合现状建设用地，跨过得胜河进行适当的发展，未来与大桥经济区的建设形成呼应。 规划结构遵循“中心强化、轴向延伸、组团发展”的发展战略；通过绿化、水系的分隔，保留自然特色，构成既相对独立又有机联系的多个功能区，形成“一核、双星、三轴、六板块、多廊道”的布局结构。 一核：为老城综合服务核心，针对老城原有商贸服务职能，进行进一步的提升与优化，形成集商贸、商务、旅游接待为一体的综合性服务核心。 双星：分别为政务服务中心和文化科技服务中心。政务服务中心位于主城区北部，以和县县政府为中心，提升政府服务能力，形成和县的政务办公中心。文化科技服务中心位于滨江新城内，主要以科技研发、文化教育、信息展示等服务功能为主导。 三轴：分别为巢宁路的城市东西向发展轴线和沿和州路、兴顺路的两条城市南北向发展轴线。 五大板块：分别为主城区板块、经济开发区板块、滨江新城板块、台湾创业园板块和政务文化板块。 多廊道：主要指沿双桥河、得胜河以及其他自然水体的滨水绿化廊道和沿道路、高压走廊的防护绿地廊道，是城市内的生态绿脉。 房地产发展现状 和县房地产市场一直处于房地产开发的起步阶段，整体水平较低，与安徽其他县城相比，和县房地产市场发展相对落后，外来开发企业相对较少，在售几个楼盘多以本地开发企业为主，从2007年开始，外地开发企业开始陆续进驻和县，但数量较少，主要来自南京、合肥，随着外地开发企业的投资建设，如香格里拉、安天国际城、碧桂园、一品和庄、天和御景城御景园等，逐步带动了和县房地产市场的整体水平。 土地供应情况 2013年和县供地计划汇总表 编号 地块名称 面积（亩） 1 商品住宅项目 882.03 2 廉租房、公共租赁房项目 39.56 3 安置房项目 122.6 4 商服项目 525.02 5 交通项目 4908.33 6 工业项目 1871.23 7 公益性项目 190.0595 合计 8538.83 2013年和县商品住宅项目供地计划表 编号 地块名称 面积（亩） 1 善厚镇富民大道西侧商住项目 6.08 2 西埠镇新街延伸段商住项目 1.93 3 西埠镇东桥木行商住项目 24.35 4 功桥镇考塘村住宅项目 3.30 5 巢宁路东侧乌江商住用地项目 20.00 6 香泉镇计生服务所南侧住宅项目 2.11 7 历阳镇周庄1＃住宅项目 7.36 8 卜集朝阳路住宅项目 0.87 9 乌江镇西大街东侧住宅项目 8.92 10 历阳镇共义2-3#住宅项目区 41.57 11 石杨镇东山黄东侧住宅项目 131.07 12 石杨镇山周住宅项目 6.06 13 安天南侧商住项目 142.7 14 历阳镇禹锡路东侧住宅项目区 103.24 15 历阳镇天和御景城西侧住宅项目区 98.15 16 和县新一中西侧侧住宅项目区 63.96 17 建宇南路城镇住宅项目区 11.75 18 和城新区3-4#商住项目区 208.60 合计 882.03 房地产市场 2008年全国楼市销售陷入低迷，在这种市场形势下，开发商特别是一些中小企业逐渐转向三、四线城市，这类城市地价便宜，且房价受大环境影响较小，投资风险小，随着各地开发商的进入，这类城市土地成交量和成交价格出现了增长趋势。 从近期土地成交来看，较08年县城内100万/亩的地价来说，近期拍卖的地价基本已经翻倍，通过近年来土地成交的情况来看（如下表），本地企业通过协议拿地的成本相对较低，外来开发企业通过拍卖拿地，成本相对较高。 和县近年土地成交数据 序号 土地坐落 片区 面积（亩） 容积率 用途 成交总价（万元） 成交单价（万) 楼面价(元/平） 签订日期 备注 1 镇淮街东侧 城中 5.886 1.1 住宅 1663 282.53 3853 2013.4.29 2 迎江西路与和州路交口 城西 5.8275 6 商业 1236 212.10 530 2013.3.19 3 团塘路北侧 城西 23.5 1.5 住宅 2683 114.17 1142 2013.3.8 民生金色嘉园 4 禹锡路东侧 政务新区 104.8 2.5 住宅 16370 156.20 937 2013.1.21 安粮学府花园 5 环城东路 城东 13.74 2 住宅 2410 175.40 1315 2013.1.18 6 城中 52.89 2.41 住宅 7780 147.10 916 2012.9.3 迎江西路南侧 城中 7.24 1.5 住宅 1239 171.13 1711 2012.2.27 县经济开发区商住项目 开发区 273 1.73 住宅 15075.8 55.22 479 2012.2.20 华星城 9 海峰路以西，巢宁路以北 政务新区 80.87 2.5 住宅 12010 148.51 891 2012.1.16 金域蓝湾 10 和县大市场路南侧 城南 50 1.8 商业 1448 28.96 241 2011.8.2 11 政务新区 38.79 2.5 住宅 11000 283.58 1701 2011.6.16 12 城南 21.81 1.5 住宅 5145 235.90 2359 2011.5.19 滨河印象 13 宝塔路南侧 城南 20.64 2 住宅 1250 60.56 454 2008.10.22 世纪名都 14 历阳中路北侧 城中 11.322 2 住宅 122.6 10.83 81 2008.10.20 御府园 15 文昌北路西北侧 城北 68.5 1.5 住宅 7168 104.64 1046 2007.12.17 一品和庄 截止2013年8月10日，和县房地产入网备案企业共计66家，住宅可售套数3066套，住宅可售面积约为35万平米左右（碧桂园除外）。目前县城在售楼盘共计十余家。（因政府房产网正在重新建设中，近期和县房产销售数据无法获取。）2013年1-5月和县的住宅成交量1800套，按月均销售150套，月均销售15000平米推算，和县年均销售量为1800套，年均销售面积约为18万方，以此计算，目前和县市场的住宅存量可供当地消化23个月。（未计入市场未来新增量） 在销售价格方面，和县房地产市场近年价格不断上浮，据现场楼盘走访调查，2013年以来，县楼盘价格基本维持在4400-5500元/平米之间，多层均价5200元/平米，小高层、高层均价在4400-4800元/平米。和县主力户型集中在90-120平米，其中100-110平米的三户户型*受亲睐，120平米以上的户型去化较慢，当地户型设计方面基本不涉及面积赠送。和县南富北穷，消费客群主要以县城西边和南边相邻乡镇为主，刚需和学区客户是主要去化人群，县城内以进城经商户和公务员购房居多，公务员购房的主要目的是使用公积金。 根据和县规划，现在正加紧融入马鞍山，城北已规划为县政务新区，县政务、公安局、展览馆、体育馆、党校、县一中、鹰潭湖公园和老年活动中心均分布于本区域。同时，城北的工业园、现代农业加工园也将保留，成为和县新的行政、经济、文化中心，配套将逐步完善，未来升值空间较大。从调研来看，目前和县老城区和城南片区建设破旧，建筑密度和容积率过高，基础设施配套不完善，绿地广场相对缺乏，交通拥挤，环境质量较差，县中心街区商业档次不高，但发展较为发达，消费水平不低。一经对比，和县政务新区的发展优势更为明显。 （三）含山县 含山概况 含山县位于长江中下游北岸，皖中东部、巢湖之滨，隶属于马鞍山市，全县辖8个镇，96个村、21个社区，总面积107平方公里，人口37.64万，2008年、2009、2010年连续三年获得全省科学发展先进县。含山县介于合肥市、南京市、芜湖市、马鞍山市的中间位置，距这4个城市均不超过100公里。现辖8个镇：环峰镇、林头镇、运漕镇、铜闸镇、陶厂镇、清溪镇、仙踪镇、昭关镇。县政府驻环峰镇。 公路有“三横一纵一高”，合宁路在北，巢宁路居中，合芜路在南，塔古路纵贯全县，合巢芜高速公路横穿全县4个乡镇；淮南铁路穿越县境；裕溪河、牛屯河、滁河、得胜河、清溪河五条河流常年通航，直达长江。 含山县城发展方向： 依托旧城区，重点向北、向西方向发展，适当向南、东发展，北部和西部建设条件较好，交通优势明显，可集中进行城市建设与发展。空间结构：规划“二轴三片六组团”的布局结构。城市景观轴线以北部褒禅山景区为起点，城南得胜河为过渡，指向南部梅山景区；产业发展轴线以昭关大街向西延伸， 串联科技园区、新城中心区、科教区、产业园区等，指向城区远景发展方向；以环城河为界把城市分为城西、城中、城东三大发展片区；按功能分区的原则将城市分为六个组团，即：老城组团、行政中心组团、文化科教组团、西部产业园区、东部科技园区和西部居住组团。 商业金融业设施： 含山县城商业主要集中于环峰路、环峰东（西）路、昭关路、华阳路两侧,多以日用百货为主，其中环峰西路与华阳中路交叉口东侧商业*为繁华，集中各种办公、零售、餐饮业。次一级的零售商业以个体、私营商业为主，多采用沿街店的形式布置在建筑底层。优势的商业、金融建筑未能集中以形成城市景观，商业业态层次较低；缺乏专业的市场；大型商业设施布点未与分区中心结合，使城市布局意图难以实现。商业设施不够完善，老城区商业设施缺乏良好的业态，商业同质化现象比较严重。城西新区沿青岗河的建设还没有启动。 土地市场 含山县城北和城西新区沿清溪河路以东的区域已发展成型，目前该区域土地非常稀少，此片区由于集中行政、教育、医疗、文化和商业中心，导致成交地价维持在200万/亩左右。根据近年的土地成交情况，城南片区的土地供应在逐渐加大。 2013年含山县住宅用地供应计划 编号 地块名称 面积（亩） 1 三中南侧 70 2 凌家滩路以北，太湖山路以东 120 3 玉龙湖西侧 100 4 陶五六前两宗地 136 5 地块五 19.8 6 地块六 10.8 7 地块八 24.1 8 地块九 13 9 地块一（清溪社区） 7.6 10 地块一（富民社区） 0.5 11 地块二 14.57 12 地块三 4.77 13 地块一（南峰社区） 5.6 14 地块二 11 15 地块三 10 16 地块四 5 17 地块一（铜闸） 16 18 地块二 0.1 19 地块一（漕川社区） 14 20 地块二 18 21 地块三 9 22 地块四 6.7 23 林宾小区 10 24 派出所南侧住宅用地 69.75 25 六衡路南侧 23.92 26 姚庙收花站 6 27 学府雅苑东侧 6.7 28 褒禅山水泥厂 101 29 县磨具厂 8.7 30 攀桂社区 50 31 轧花厂区域 65 32 西区教场岗 50 合计 1007.61 含山县近年土地成交一览表 序号 片区 地块位置 面积（亩） 用途 容积率 土地总价(万元） 成交单价（万/亩） 楼面价（元/平） 出让时间 1 城南 环峰路南侧，准提庵路南侧 48 商住 1.7 8429.14 175.61 1549 2013.6.14 2 城南 环峰路南侧，准提庵路北侧侧 61 商住 1.7 10303.25 168.91 1490 2013.6.14 3 城西新区 太湖山路西侧 40 商住 2.3 9125.24 228.13 1488 2013.6.14 4 城南 太湖山南路西侧 81 商住 1.7 8298.11 102.45 904 2013.6.14 5 城南 华阳西路南侧 62 商住 1.7 7945.34 128.15 1131 2013.6.14 6 城南 巢宁路以南 63 商业 0.55 2635.92 41.84 1141 2013.4.25 7 城南 S105线.4.24 8 城南 巢宁路以南 51.76 商业 1.8 6780.63 131.00 1092 2013.4.25 9 城东 北至褒禅山路，东至一统碑 14.7 商住 2.3 1742.04 118.51 773 2013.1.10 10 城东 东至望梅路，北至花园路 1.4 商业 8.4 745.521 532.52 951 2013.1.10 11 城西新区 运漕路西侧 76.34 商住 1.7 6107.28 80.00 706 2012.10.26 12 城西新区 东至仙踪路，南至广场路，北至褒禅山路，西至清溪路 75.92 商住 1.9 7667.42 100.99 797 2012.7.24 13 城南 华阳西路南侧 45.267 商业 1.1 2037.02 45.00 614 2012.4.16 14 城东 望梅路东侧 51.87 商住 1.8 4772.45 92.01 767 202.3.22 15 城南 省道S105线 城西新区 玉龙湖路南侧，运漕路西侧 45 商业 2.75 2745 61.00 333 2012.3.16 房地产市场 2013年1-6月，含山县住宅类商品房共计成交1948套，成交面积21.466万方，成交金额8.14亿元。其中县城区域成交1643套，成交面积18.18万方，成交金额7.3亿元，成交均价4015元/平米。月均销售274套。截止2013年6月末，全县库存住宅类商品房2441套，可售面积25.54万平米。其中县城区域库存1882套，面积19.89万平方。可供市场消化近7个月。 含山县房价相较于周边当涂县、和县来说，处于较低位置，加上很多项目也在努力完善配套设施，含城正在往更成熟性城市迈进，因此吸引大量外来务工人员、本县或周边地区购房者前来置业。需求拉动：春节期间大量外出务工人员返乡购房，考虑到孩子的升学、未来的就业以及父母长辈等情况购房的刚性需求带动了楼市销售，同时，改善性住房需求的增长也在一定程度上促进了含城房地产市场的发展。

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