*近公司发展也需要一片地，当然也不是必须。考虑到货币可能贬值，土地的价格连年都在上涨，现在需要入手吗？

　　工业土地*笔会涨价！尤其是城市近郊的工业土地，当居住区向近郊蔓延的时候，周边工业地就更为紧俏，谁不想找个离家近的厂子上班啊。另外在环境、配套、交通成本方面也更有优势。

　　但更重要的是，高容积率指标的工业用地，是可以通过一些手段，进行优化处理的，收获比建设厂房高几倍的利润。

　　一.土地属性上，首先工业用地的宗地面积大，收益小或者收益不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。

　　二.政策上，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的*低价标准。对低于法定*高出让年期（50 年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定*高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。

　　l，一般因素(1)自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；(2)社会因素：城镇发展与公共设施建设等；(3)经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；（4）行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。2．区域因素(1)交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；(2)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；(3)环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；(4)工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；(5)行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。3．个别因素地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。

　　四、*后，从估价方法上来说，工业用地估价方法无非几种。工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。

　　1．投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。

　　2．矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，*低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采时间确定。

　　3，高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。

　　4．对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。

　　5．机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。

　　6．在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其它宗地价格依个别修正确定。

　　工业用地在估价过程中对于工业所属的具体行业有具体的分析，并不能单靠区位和市场来决定工业用地的价格。

　　和县，南京一小时，上海三小时经济圈，价格洼地，厂房只要0-7元/平/月。土地只要9.4万/亩，入园有补贴。对面几公里的南京地价20万，租金20元。本园区门槛加高中，入园税收至少20万/亩/年。有需要可以联系我。

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