多城集中供地收官“少量多次”助力土拍市场理性复苏
在2022年即将结束之际，全国多城也陆续上演了集中供地“收官战”。
日前，江苏省苏州市第五批集中供地正式收官，推出的10宗地块全都顺利成交。其中，3宗地块溢价成交，包括2宗地块触顶摇号，合计揽金约132亿元。
据了解，除苏州市外，今年下半年以来，杭州市、无锡市、南京市和武汉市等多地都调整了集中供地政策。例如，在集中供地次数方面，南京市、无锡市、武汉市等地都打破了往年全年仅3～4批次的做法，武汉市更是在今年12月份安排了第六批集中供地。
武汉密集增加集中供地频次，或是缘于前几批集中供地收获不及预期。以第四批集中供地为例，共有6宗涉宅地块成交，合计揽金约44.64亿元，且均以底价成交。此外，除国资企业成为拿地主流外，“地方国企+民企”联合拿地的新模式也开始陆续出现。
对于这一新模式，惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍在接受《中国经营报》记者采访时表示，地方城投企业在土地市场中的参与度与当地房地产市场销售情况、所推地块品质优劣都高度相关。“像北京市和杭州市等地，房企在土地市场中的参与度较高，当地的房地产市场景气度也相对更高。目前，全国土地市场整体低迷，一些立足本土化经营、仍具备资金实力的民营房企已经开始入场‘捡漏’优质地块，但土地市场能否大幅回暖仍有赖于房地产市场销售的恢复情况。”
冷热不均，正成为全国多城土地市场的现实写照。
除武汉市外，南京市和无锡市等地*新一批集中供地的市场表现也颇为冷淡。11月，南京市第四批集中供地共出让4宗纯住宅用地，土地出让总面积约11.03万平方米，总建筑面积29.29万平方米，起拍总价约66亿元。*终，4宗地块均以底价成交，竞得者均为位于南京市江北新区的国资企业。
记者梳理发现，截至目前，南京市今年以来共进行了四批次集中供地，共计推出99宗地块，其中9宗流拍、90宗成功出让，共计揽金约1258亿元，较2021年同期下降约31.07%。
和2021年共推出三批次集中供地不同，南京市今年还安排了第五批集中供地。根据南京市日前发布的第五批集中供地公告，本轮集中供地共计推出15宗地块，用地面积约48.6公顷，起拍总价为56.35亿元。
同样地，无锡市也在今年推出了第五批集中供地，并都已顺利收官。据了解，除定销房用地外，无锡市今年全年供地面积约335.7万平方米，完成率为96%。在日前结束的第五批集中供地中，无锡市共出让14宗土地，全部以底价成交，总成交金额为224.14亿元。
有别于南京市、无锡市和武汉市等地，位于长三角地区的上海市、杭州市和苏州市等地的土地市场较为火热。
在此前结束的上海市第四批集中供地中，位于宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块共吸引了包括招商、建发、国贸、金茂等12家房企参与竞价。经过23轮竞价后，该地块出让进入一次性报价环节，*终该块纯住宅用地由上海佳运置业摘得，成交价为20.8亿元，溢价率达到9.45%。
在王兴萍看来，目前全国土地市场出现冷热不均现象的原因主要有两点：*一，是基于当地新房市场表现，新房销售低迷的城市土地成交情况普遍偏冷；第二，高溢价成交地块都位于当地较为热门的置业区域，区位较好，配套成熟，且具有一定的盈利空间，即便在土地市场低位运行时期，这些优质地块仍然是稀缺资源。
“以苏州工业园区的3宗溢价成交地块为例，这些地块周边竞品压力小、盈利空间大，因而热度更高，而其他7宗地块的区位一般，*终全部底价成交。”王兴萍告诉记者。
中指研究院方面则分析认为，土地市场出现冷热不均的情况，是由于受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，再叠加政府推地及房企拿地意愿均不足所致。
“地方政府为稳定土地市场，推出的土拍规则继续保持宽松趋势。在集中供地批次安排方面，各地或根据自身实际情况继续调整，但政府推地及企业投资布局力度均有赖于房地产市场销售端的回暖，短期土地市场低迷态势或难改。”中指研究院方面表示。
在全国土地市场总体呈现冷热不均态势的同时，参与其中拿地的房企构成也有所变化，“地方国企+民企”的联合拿地新模式开始涌现。
在无锡市第五批集中供地中，浙江隐轩置业、上海南港房地产和无锡市锡东新城商务区下辖的开发建设管理中心共同组建的联合体无锡恒聚源投资发展有限公司以16.48亿元底价竞得了位于无锡市锡东新城商务区的建设用地。该宗土地面积为7.6万平方米，规划建筑面积超12万平方米，成交楼面价为13499元/平方米。
无独有偶，在日前结束的苏州市第五批集中供地中，10宗地块中有4宗地块以“民企+城投”的方式联合出让。其中，亨通地产股份有限公司和苏州市吴江城市建设开发有限公司联合体以底价12.74亿元摘得吴江东太湖度假区（太湖新城）一宗地块，楼面价为11502元/平方米。
克而瑞方面分析认为，“地方国企+民企”新模式的出现，一方面是由于城投托底的模式并不长久；另一方面也可以看出，在苏州市和杭州市等经济基本面较好的城市，一些地方民企是有资金实力、也对未来有向上预期的，以联合体的形式拿地能够在一定程度上减轻城投企业压力，也有益项目的后续开发。
不过，国资企业入场拿地仍是目前土地市场中的主流。据中指研究院统计，截至11月，在22城集中供地城市累计拿地金额中，央国企占比为39%，地方国资企业占比为40%，民企占比为16%，央国企和地方国资企业仍是拿地主力。
以南京市为例，在南京市第四批集中供地中，位于江北新区的4宗地块均由江北新区下辖的国资企业摘得。无锡市等地集中供地也是国资企业唱主角。其中，地方国资企业的拿地金额占比超过了70%。
在王兴萍看来，在全国土地市场降温后，地方城投企业进场拿地的现象愈加普遍。“一方面，这有助于托底当地土拍市场；另一方面，也有助于地方城投企业在市场下行时期储备保障房、安置房等保障性项目。受限于自身开发能力，无论是市场化项目还是保障性项目，大多数地方城投企业都会选择与具有开发实力的房企进行合作。”
多地在集中供地过程中探索“少量多次”模式，正成为土地市场中出现的新变化。
据中指研究院统计数据，今年以来，多座城市均推出了第四批乃至第五批集中供地。不过，截至目前，除合肥市出让面积较2021年增加47%以外，多座集中供地试点城市推出的面积均不及去年，其中武汉市较2021年大幅减少了72%。
在集中供地规模下降的同时，流拍、撤牌土地数量也在增加。相关统计数据显示，今年1～11月，全国流拍地块数量共计3332宗，撤牌575宗，流拍撤牌率达21.3%。
中指研究院方面分析认为，一方面，政府在房地产市场低迷之下的推地意愿谨慎，推出的宗数较去年明显减少；另一方面，今年以来，全国各地持续优化土拍规则、释放优质地块，以提高房企的参拍积极性。
对此，王兴萍告诉记者，集中供地试点城市出现“少量多次”的新趋势变化，根本原因仍然在于房企现金流紧张，导致投资意愿低迷。在“房住不炒”总基调下，房价大幅上涨的预期已不复存在，“预计土地市场表现也会更为理性，‘少量多次’的推地节奏对房企更加友好，能够减少资金占用，平滑投资计划。”
“近期出台的‘金融16条’和‘第三支箭’等利好政策都旨在修复房企现金流，但传导至销售端和投资端需要更长的时间。”王兴萍进一步表示，未来，不同城市的土地市场恢复进展仍然有赖于当地经济发展带来的居民预期收入水平提升和房地产市场销售情况。
而对于房企而言，加快融资和促进销售仍是当前的首要工作。克而瑞方面分析认为，从企业拿地角度看，短期仍会保持央国企强势、城投托底、民企隐身的格局。对于因出现现金流问题而投资几乎停滞的企业，尤其是民企而言，想要“活下去、活得好”，仍需要把握与城投企业合作开发、合作拿地、轻资产运营的机遇。
“短期内不拿地只是应对当前行业风险、企业风险的一种手段。房企想要熬过行业寒冬，还需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。”克而瑞方面表示。
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