2023Q1亿翰大讲堂·策略会》重磅开播，亿翰大讲堂·策略会是“亿翰大讲堂”品牌下关于行业策略分析，观点输出，热点讨论的线上论坛栏目，本着“共筑产学研桥梁”的使命感，亿翰大讲堂开办至今受到社会各界的认可。

　　亿翰智库 产业研究院院长 黄新云以《内卷大背景下的产业园区：择势，聚力》发表了季度观点。

　　同时，论坛有幸邀请到了易达云图(深圳)科技有限公司董事长张伟东、碧桂园服务城市服务集团副总裁兼产业园区事业部总经理周洋舰与亿翰股份副总裁何璐共同探讨“新常态下的园区运营服务赋能趋势”。

　　亿翰智库 产业研究院院长 黄新云

　　内卷大背景下的产业园区：择势，聚力

　　产业的大环境决定了产业园区的市场需求。

　　*近在全国走访交流，直接感受就是在北方的冬天与南方的春天之间穿梭，北方区域市场恢复相对较差，以青岛为例外贸型企业开工率较低，订单需求不振，港口集装箱显著堆积，南方区域特别是大湾区市场有显著起色，市场复苏较快，但可持续性尚待观察。

　　而南北方园区发展的一个共同特征就是及其“内卷”。

　　如今区域往海外包机招商，一是为了稳定海外客户；二是带上管委会为了打消外资对于未来政策的担忧，逻辑很清晰，时间安排也很明确。正常情况下，境外招商拜访外资企业一般需要提前1~2个月预约，如果希望会见总部高管*好提前半年敲定时间，他们的日程表通常精准到分秒。但有些城市跑过去是不得不跑出去“这次前期联系企业时抱着‘能见到谁就是谁’的心态。”效率低，效果也不好，自然形成内卷。

　　异地招商活动基本承包了一线城市重点酒店，怎么找人来听、约定签约项目成为驻京/沪/深办的核心工作，企业需求小，活动密度大，这怎么能不卷。

　　投资端 - 改不完的方案：国内产业园区投资看的是未来的方向和机会，如今民营企业的预期不同，过去容易过会的项目/材料现在被多处质疑、要求反复修改，报告怎么改也不解决事务本质问题，形成内卷。

　　招商端 - 报不出的价格：从小的面来看，招到商不敢发海报庆祝，就怕被同行挖了去；从大的面来看，园区市场政府要求和市场需求是两座大山，部分政府招商要求太高，脱离了本地有需求的中小企业。不是招不到商，而是招不到符合政府要求的商。

　　运营端 – 满意不了的领导：整体园区运营部门定位模糊，在降成本、出成绩、提收益的多重高压下，运营部门永远有干不完的活，部分园区的运营部门甚至沦为对政府和内部讲故事的部门。

　　区域比拼招商，酒不离手，脚不沾地，从“你”给政策“我”也给政策，卷到VC不迁注册地址就不打钱。国务院提的《关于加快建设全国统一大市场的意见》要求拉平补贴政策，在资本招商面前彻底完蛋，*终结果往往是发达城市挖走了欠发达城市的重点企业。

　　资本造园，一手土地拿不到，二手土地反复争夺，资本集中在发达城市寻找优质土地资源，大量优秀人才在有限项目内部争夺。

　　卷的核心是“忙且低效”。包机出国与频繁的招商活动，并不一定会带来商流；

　　改不完的方案，很多报告改来改去其实不触及问题本质；

　　资本招商，脱离了区域资源禀赋与产业链基因，这个真的符合市场规律吗？在本身就是产业高地的地方做一个高标厂房立刻资本化掉，价值在哪里呢？

　　比快中争抢，内耗中竞争。*终，快到深处自然卷，卷到底处必然躺。

　　政府的财政压力，以及疫情结束后的绩效考核是内卷大环境，核心在于既往上升周期中，工作低效的集中暴露。产业地产的上一个时代已经过去，还在沿用过去的思路是以战术上的勤奋掩盖战略上的懒惰。

　　盲目频繁的包机出国没有考虑到外贸主导经济体的特殊情况；改不完的方案本质是市场情况、政府要求、企业打法不匹配；资本招商和资本造园是手段不是目的，要符合区域发展基因与发展规律，创造资本增量价值是根本。

　　分别从择势和聚力，战略和战术两个维度精准咬合。

　　择势，要求从更高维度看产业园区。

　　（1）具备区域思维，服务区域，实现片区价值提升。

　　从解决地方财政的角度上来看，产业是花钱的活，开发是赚钱的活，用开发赚的钱去补产业花的钱，等产业发展起来就能有持续的钱；对于园区而言开发关键是实现片区价值的提升，也就是说“园区”不是自己“卖楼”，而是帮政府“做活做热片区”；这使得无论是规划、招商、运营的工作都要从片区的角度去做考虑，园区内的智慧大屏应该是区域产业发展情况的“驾驶舱”，园区建设的节奏要匹配区域开发的节奏，园区产业招商与运营服务要能为区域产业提供强链补链支持与赋能。我向区域要钱要资源，是为了帮助区域赚到更多的钱。

　　一个园区就应该是一个区域产业的服务中心！

　　（2）协调产业思维在片区多主体的深度渗透。

　　过去的中国地方经济是负债推动型，城投公司积极谋划项目，政策银行投放资金，市场化配套资金，社会资本参与施工，完工后就不怎么管了，运营投入很少。精力始终都聚焦在持续谋划新项目，持续争取新项目却不怎么放在运营上，始终处于“大干大欠”和“大动大废”的矛盾中。地方城投如此，地方银行也比较滞后。*大多数缺乏产业思维，不会算账，还是单线条的基于主体信用和政策导向去做业务。

　　对外如何通过产业发展识别区域发展的价值，在银行端、产业企业端形成影响力，借力政府资源作为背书，让企业愿意对区域发展投资，这是产业地产商的关键职责；对内，真正的利用好本地基因，做好本地中小企业孵化是未来发展的关键课题，这个课题需要很强的运营能力，搭建多方共赢体系，一起做大蛋糕，而不是在存量间反复博弈。

　　（3）积极推动区域进入正确发展节奏。

　　区域发展应有节奏，把每个主体独立化往往会透支未来区域发展，不能每个城投都是淡马锡，否则会内卷的更严重，加剧资源的浪费，从这个角度来看，未来地方国资股权向上整合是未来趋势。

　　（1）大处着眼，小处入手。民营产业园在体系中的职责更多是“快进快出”，帮政府实现区域快速招商，驱动区域国有企业发展；产业研究的关键不应与政府方向重合，而在于切实落地做好产品上。

　　（2）做好区域集聚、产业集聚做好运营平台。

　　（3）业务体系在发生变化，管理体系也要发生变化，行业不缺人才，但缺让人才发挥价值的平台，要创新管理模式。

　　怎么理解产业园区当下的痛点？需要什么样产品来解决这些问题？

　　易达云图(深圳)科技有限公司 董事长 张伟东：

　　一是如何快速高效地实现产业聚集。当下，产业园区的空间，从产品功能、产品形态上来说，同质化问题突出，在这个方面，大家都在想方设法解决招商的问题，行业内有很多的企业、机构都在针对这个痛点来研究如何快速高效地实现产业聚集。

　　二是，如何提升招商运营服务能力。招商运营团队、服务体系，是否能满足企业客户的需求，是一个系统工程。

　　围绕这些痛点，行业内目前有几个产品：一是大数据招商、产业地图、产业图谱等，通过数据指导产业招商团队；二是围绕产业招商的过程管理，包括客户资源的管理、空间资产的管理。这些产品如何与园区招商运营团队，形成良好的互动融合对于我们来说是非常重要的。

　　碧桂园服务 城市服务集团副总裁兼产业园区事业部总经理周洋舰：

　　*一，在产业的发展之路上，我觉得有一个大的趋势——“国进民退”，我认为有好也有不好，对行业未必一定是坏事。国资的痛点非常聚焦。国资带着经济的发展的诉求，但是基于体制的限制，没有灵活的市场化渠道去招引很好的企业。那这个过程中，我们也探索了一些路径，就是把招商过程的一些环节切成很多段，找到一个类似于三角形的模型，即我们需要找到市场、客户、产品之间的平衡，解决这类痛点是需要时间去沉淀的。

　　第二，在产业招商上，现在面临着很大的问题，招商不是卖水果，它涉及到很多，比如定价，定价的同时还要考虑到税收产值、行业方向考核。在面对这些痛点的时候，我认为，这是一个综合性解决问题。

　　第三，现在有一个非常大的趋势，特别是在大湾区，有大量的产品入市，竞争越来越激烈，这个市场，我相信很快可能会面临供严重大于求的情况。

　　从科技赋能的角度看，企业在实际实践中有哪些心得？

　　易达云图(深圳)科技有限公司 董事长 张伟东：

　　*一，物联平台对于物业服务的提升作用还是很大的。硬件不断地研发升级，也包括软件的物联平台的进步，对物业管理以及物业服务整体智慧化运营的帮助还是很大的。

　　第二，对于招商的赋能，我们通过互联网包括物联网、云计算实现产业客户的数字化产业空间的数字化，使得我们在园区产业空间内，你的产业空间，无论是租还是售，他到底是什么样的一个状态，通过我们的平台来实现来管理。所有相关的数据，*一时间能够给到招商人员，他们可以通过管理工具，快速高效地跟客户进行需求对接。

　　第三，对于安商的赋能，通过互联网平台来实现服务资源的整合，包括服务内容的对接。

　　碧桂园服务 城市服务集团副总裁兼产业园区事业部总经理 周洋舰：

　　我们在科技赋能方面，首先是从进场开始的。我们现在也是在通过一些信息化，包括各种APP程序，包括各种节点标准化去把它上线，像打游戏做任务一样，让我们的前端，能够快速地去完成这些任务。

　　第二，我们在日常的管理过程中，如果说没有一个很好的监控体系去规范前线人员的行为，很有可能，我们的规划是难以落地的。这个我们也是要通过除了前面的进场以外，在日常的终端，做园区数字化巡检，客户也可以看得到后台，可以随时来检查。

　　第三，现在各行业都会面临的一个问题，就是老龄化带来的用工风险越来越高的问题，甚至可能用不到人，无人可用。现在我们逐步做一些试点，就是用机器人替代一部分的人，来进行一个成本的置换。

　　园区服务过程中，如何做资源整合、服务联动？

　　易达云图(深圳)科技有限公司 董事长 张伟东：

　　园区服务包括基础的物业服务如门禁、访客、停车、报失报修、装修等一系列的围绕物业基础服务的内容，我们把它全面地进行梳理，包括线上线下，包括服务的标准。

　　第二，在增值服务方面，主要还是围绕园区企业的发展过程中所需要的一些相关资源的整合。特别是园区人才、技术，包括资本等相关资源，应该说现在大家围绕企业成长整合资源都有共识了。

　　但在这个过程中难度比较大的，就是如何实现企业在园区空间范围内的，围绕产业链上下游的资源整合。这种整合有几个主要途径：一是园区+基地，这种模式既解决产业内容的有效匹配，同时也能提供比较精准的产业投资服务；二是通过线下的一些，比如说职业经理人的活动、企业高管的联谊活动来进行企业高层的互动，实现业务的合作，这对于企业在园区的发展。所以，服务内容上应该是无微不至的、无处不在的，企业需要的时候随时都在；三是通过一些技术手段，来实现快速高效的对接与落地。

　　碧桂园服务 城市服务集团副总裁兼产业园区事业部总经理 周洋舰：

　　*一，在园区空间资源整合上，有所为，有所不为。园区服务包罗万象，服务非常多，我们更多是自营和共享合作去进行一个结合，有些专业的，我们还是以自营为主。但有一些是可能资源比我们更丰富的，比如食堂、交通巴士，这些专业的人可能做得更好，场地内的合作可能对我们来说更有意义。

　　第二．聚焦客户的需求。我们内部一般把资源整合分成三类，第1类是初创型企业，他们整合资源的方向可能是基于前期的工商、税法、登记、装修等；第2类是发展中的企业，更重要的还是偏市场端、资金端，甚至有些高端的圈层，帮助他们去对接这些不同的圈层，这个可能未来是一个很好的发展方向。第3类是大型企业，针对前端的事务，他们都有自己的成熟的团队，他们对园区服务的要求更多是偏后勤，如员工活动，员工日常生活所需。不同发展阶段的企业我们要去整合一些不同的资源要素。

　　第三，深入了解园区的主导产业，根据企业发展中遇到的问题，提供特色服务，与企业共同成长。

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