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　　今天周一，一大早，郑州土拍传来重磅消息：

　　郑州新发展科创实业有限公司、武汉润置房地产开发有限公司联手拿下郑政东出(2023)18号地。

　　传说中的中原超级总部基地首宗土地成功土拍。

　　郑政东出(2023)18号地位于郑东新区七里河北路北、圃田西路东，属于高铁东站东广场组团，地块使用面积为32881.44㎡，约49亩，综合容积率＜2.41。分为住宅用地和产业用地两种属性。其中，住宅用地约30多亩。

　　1、此郑州新发展科创实业有限公司，即大名鼎鼎的【郑新科创】。

　　郑新科创，为郑州市郑东新区建设开发投资总公司（简称郑东建投）全资子公司。

　　2、此武汉润置房地产开发有限公司，即大名鼎鼎的【华润置地】。

　　华润不必多言了，就是郑州神盘华润幸福里和华润万象城的那个华润。

　　强强联手，拿下中原超级总部基地首宗土地，标志着郑州中原超级总部基地建设大幕正式启动！

　　中原超级总部基地，【东哥探盘】平台之前说过多次。

　　中原超级总部基地位于郑东新区高铁枢纽东北部，占地面积1200亩，总投资约200亿元。

　　拟打造集超级总部中心、独栋总部、文化展厅、商业、教育和住宅等业态为一体的综合体项目。

　　通过盘活低效资源，升级产业业态，激发产业活力，提升城市风貌，完善城市功能，对片区进行提升更新。

　　将采用世界先进水平的建筑设计和高端智能化设施，为总部企业提供全方位的综合服务。

　　建成后将成为在国内具有影响力的新一代超级总部经济区标杆、“郑州之眼”、城市新中心。

　　中原超级总部基地整体空间布局为：一芯两轴五区

　　五区为数智产研社区、未来产业孵化区、数字文创展示区、国际文教社区及智慧低碳社区。

　　通过效果图，我们已经能感受到其震撼性。

　　仔细研究这个中原超级总部基地片区土地控规，其整体包含11块商务商业用地、1块文化建设用地、2块教育用地、9块住宅用地。

　　目测，中原超级总部基地的中间超级总部核芯位置有3栋商务楼。

　　看到这个效果图，我想起了几天前我去上海考察的前滩太古里。

　　说说中原超级总部基地这个首块住宅用地吧。

　　地块为南北地块，南面为一线河景——七里河。

　　河对面就是正商国际大厦和尚湖大厦（据说有希尔顿国际酒店）。

　　地块综合容积率小于2.41，其住宅部分容积率肯定在2.5以下。

　　该地块所建商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过24700元/㎡。

　　如采用成品房交付，装修价格不得超过4900元/㎡，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

　　加起来总价限价为29600元/平米。

　　结合华润幸福里的成功经验，我觉得这块地肯定也是现代简约风格。

　　至于户型配比，看郑新科创和华润的战略目标了。

　　是做高端精品还是流量盘，目前不得而知。

　　站在我的角度，我希望做高端精品盘。

　　如何做盘能够让这个盘卖29600元/平米？

　　1、是否有机会卖到29600元/平米？

　　答案：我觉得有机会。前提是高端，品质，精装。

　　2、与华润幸福里比，这块地卖这个价的威胁（SWOT）是什么？

　　答案：片区目前不够成熟，没有明确的片区高端效果图。是否有媲美华润郑东万象城的商业/酒店/写字楼？

　　3、从规划来看，肯定有高端商业/酒店/写字楼。问题是：实现，需要多久？买房人认不认？

　　答案：郑新科创和华润需要坚定客户和市场的信心。

　　我是有信心的。据说，这里很可能要做华润万象天地。如果这个消息放出来，29600元/平米就有可能。

　　4、如何做能够靠近29600元/平米？

　　答案：做华润幸福里住宅的升级版。

　　B：要有落地窗，要有大横厅，户型要再优化。

　　C：精装标准要提升。目前华润幸福里的精装标准还是有点拉胯，不够高端。一定要真正做到装修价格4900元/㎡的标准。

　　5、就算与华润幸福里地块比，目前存在短板，若做到我说的这些，售价接近或者达到29600元/平米是有可能的。

　　6、蕞不济也能达到28000元/平米。

　　7、有人说：如果卖28000/平米，客户就买北龙湖北岸小高层了。

　　答案：是吗？你真的以为所有人都喜欢北龙湖北岸？你真以为这里的未来不如北龙湖北岸？

　　至少，这里有看得见摸得着的河景吧。

　　至少，这里有看得见摸得着的五星级酒店、超级商业和摩天写字楼吧。

　　至少，这里出则繁华入则安静有城市天际线城市景观吧。

　　至少，这里出差多方便啊不用开车打车了。

　　8、至于户型面积配比，我建议145、160、185平米三种户型。

　　不要超过185平米。更不要破200平米。

　　户型一定要做好，要比华润幸福里户型更好。

　　去你的飘窗，去你的非落地窗，去你的部分线、各位买房人：盯着中原超级总部基地这些地块吧。

　　未来，还有8块住宅用地。有些地块，比首个地块更好。

　　把这个片区做成郑州蕞屌的地方，超越CBD，超越高铁东站西广场。

　　把这片区做成比华润幸福里+郑东万象城更牛的片区+住宅，把华润万象天地做进来，把超级摩天大楼做进来，把奢华五星级酒店引进来。

　　这样，高铁东站+金水东路周围，就是你华润的天下。

　　这样，华润郑东万象城+华润万象天地+华润万象汇，你就是霸主。

　　这样，这一片未来的住宅土地，你才能做出更好的溢价，华润郑州才能在未来PK掉保利郑州、万科郑州，你才能成为郑州霸主。

　　集中所有力量，提高城市审美能力，做好片区整体规划和落地。

　　以东三环+金水东路为交叉点，西边有郑东万象城、正弘摩天楼+正弘里、或者港资项目，这里是郑州的绝对级中心。

　　东三环和京港澳高速才是郑州未来的城市南北中轴线。

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