和县经济开发区绿色建材产业园基础设施建设项目-财务评价报告

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　　上传日期：2022-06-20 18:00:13

　　3 评价说明 一、本次 项目评价 背景 为拓展地方政府专项债券资金使用范围，加大对国家和省重点项目支持力度，加快地方政府债券发行使用进度，根据《财政部关于支持做好地方政府专项债券发行使用管理工作的通知》（财预【2018】161 号）等有关规定，安徽省财政厅就做好 2022 年安徽省政府专项债券发行前期准备工作下发了通知，要求地方政府就专项债券项目尽快提供发行申报材料，其中包括会计师事务所出具的项目财务评估报告。 二 、 项 目 概 况 及投融资计划 为完善和县经济开发区建材产业园服务配套功能，提升开发园区产业集聚水平，促进开发园区转型升级，由和县和盛投资有限公司申请，经安徽和县经济开发区管理委员会《关于和县经济开发区建材产业园转型升级基础设施建设项目建议书的批复》（和开发字〔2020〕54 号）文件同意，由和县和盛投资有限公司进行该项目的建设。 （一）项目概况 1、本项目名称：和县经济开发区绿色建材产业园基础设施建设项目； 2、本项目建设内容包括：本项目主要内容是和县经济开发区绿色建材产业园内部基础设施的建设，主要包括园区标准化厂房工程、人才公寓、园区道路建设、通港路渠道治理工程、污水处理厂及配套管网工程、供电工程。 （1）园区标准化厂房工程 标准化厂房工程规划总用地面积 342.82 亩，本次为一期工程，用地面积约150 亩，规划总建筑面积 120500m2。 工程主要建设内容包括单层厂房（H8m）21600m2，多层标准化厂房91000m2，园区综合服务中心 7800 m2；门卫 100 m2。并配套建设项目区道路、停车场、给排水、供配电、通信、绿化、亮化等市政基础设施。 （2）人才公寓 人才公寓总用地面积 53.64 亩，规划总建筑面积 128060m2，其中住宅建筑 4 面积 95620m2，配套商业 6240 m2，门卫 40m2，地下停车库 20660m2，总户数 880户。建成后将是配套设施完善、环境优美、交通便捷的综合性社区。 （3）园区道路建设 新建项目区内道路 4 条，总长度 4584m，并同步建设道路沿线排水、给水、绿化、亮化、电信、交通等配套设施。 项目区新建道路线路方案汇总表 序号 道路名称 起点 终点 长度（m） 红线 通港路 驷马河 九湾大道 1210 24 2 荆塘路 园西路 367 省道 791 24 3 产业大道 驷马河 盘锦大道 1332 24 4 龙顺路 规划支路 江王路 1521 15 合计 4854 （4）通港路渠道治理工程 1）河道疏浚工程 通港路渠道全长约 1800 米，宽度约 13 米，本次工程渠道清淤约 28000m。 2）带状公园工程 渠道两侧带状公园绿地宽度为 21~42 米不等，总占地面积 86400 平方米（约129.6 亩），其中水域面积 23400 平方米。主要工程内容包括： 水系整治：河道清淤、M10 浆砌块石挡墙； 道路与广场：沿河步道、广场、休憩平台等； 绿化工程：场地内种植乔木、灌木等植物； 景观工程：景观铺装、景观小品（雕塑等）、景观构筑物（景墙、花架等）、景观亲水平台等； 公共服务设施：标识系统、座椅、垃圾箱等； 电力工程：园路照明工程等； 给排水工程：排水工程等。 3）排涝泵站工程 本次工程拟新建排涝泵站 1 座，位于园区通港路渠道北部。 通港路排涝泵站是和县绿建产业园的主要排涝泵站，主要承担石杨镇镇区和绿建产业园区域的排涝任务。设计 90kw 混合式水泵（650HW-7 混流泵）3 台，两台变压器（一台 100kva、一台 250kva），其*大排涝能力为 3.1m3/s，为排涝泵 5 站。 （5）污水处理厂及配套管网工程 1）污水处理厂 绿建产业园污水处理厂位于园区西北部，临港路北侧，北侧紧邻驷马河。处理规模为 10000m3/d。污水处理工艺采用“A2/O+人工湿地”主体，污泥处理采用投资省、运行简单的板框压滤进行脱水，然后外送处理。同时在园区中部设置一座污水提升泵站，产业园区污水管网收集的污水通过水泵提升后，经过敷设的压力管道进入污水处理厂。污水提升泵站设计水量 5000m3/d。 2）配套管网工程 本次工程铺设配套污水管网 3.63km，管径 DN300-DN1200。配套市政、消防管网，全长约 20km（循环供水）。 （6）供电工程 本项目新建东翁电站（抗排两用）、绿建园变电站，并配套埋设地下电缆 8800米。 3、项目建设地点：本项目建设场址均位于和县经济开发区绿建产业园内。 和县经济开发区绿色建材产业园位于和县石杨镇中部，分为东区、西区、南区及零星地块 4 个区域，总用地面积 4.64 平方公里。石杨镇位于和县北部，距县城 25.5 千米。 （二）投资估算 根据安徽和县经济开发区管理委员会《关于和县经济开发区建材产业园转型升级基础设施建设项目可行性研究报告的批复》（和开发字〔2020〕58 号）文件和本项目《可行性研究报告》经调整后，该项目估算总投资 118,009.24 万元，其中：工程费用 87,970.94 万元、工程建设其他费用 16,400.58 万元、预备费10,183.72 万元、建设期利息 3,454.00 元。具体如下表所示： 建设投资概算表 序号 工程或费用名称 总额（万元） 比例 1 *一部分：工程费用 87,970.94 74.55% 2 第二部分：工程建设其他费 16,400.58 13.90% 3 第三部分：预备费 10,183.72 8.63% 4 第四部分：建设期利息 3,454.00 2.93% 5 合计 118,009.24 100.00% （三）资金来源 6 本项目资金来源为地方政府财政资金和债券融资。其中地方政府财政资金投入 38,009.24 万元，占总投资的 32.21%；债券融资 80,000.00 万元，占总投资的 67.79%。 （四）项目建设工期 本项目目前已经完成项目立项、项目可行性研究报告编制及批复、项目选址预审意见、项目用地预审意见、项目环保意见等前期工作；本项目于 2020 年 6月开始前期准备工作，2020 年 11 月开始实施建设，计划于 2023 年 12 月底项目建成完工并投入使用，项目计划周期为 38 个月。 （五）项目债券融资计划 根据工程项目的进度情况，本项目融资按三期进行，分别于 2021 年、2022年及 2023 年获取，按半年计息，到期一次性还本。具体分布情况如下表所示： 年度 当年融资额（万元） 占总融资额比重（%） 2021 年 5,000.00 6.25 2022 年 40,000.00 50.00 2023 年 35,000.00 43.75 合计 80,000.00 100.00 （六）债券还本付息计划 本项目计划通过债券融资 80,000.00 万元。根据工程项目的进度情况，按 3期进行，2021 年 11 月已发行债券融资 5,000.00 万元；后两期预计分别于 2022年发行40,000.00万元（其中本次专项债券申请发行额度为5,500.00万元）、2023年发行 35,000.00 万元，每半年付息一次，到期一次性还本。根据本次项目的具体情况，本次债券的期限按照 20 年，2021 年 11 月发行债券利率按照实际发行利率3.54%测算，本次及后续未发行债券利率参照近期类似地方政府债券的利率，按照 4.00%进行测算。建设期及经营期的利息金额总计 63,540.00 万元（其中建设期利息为自有资金支付），还本付息总额为 143,540.00 万元，具体的债券还本付息情况详见下表： 金额单位： 人 民 币万 元 项目/年度 期初债券余额 本期增加专项债券 本期还本 期末债券余额 利息支出 还本付息总额 2021 - 5,000.00 - 5,000.00 - - 2022 5,000.00 40,000.00 - 45,000.00 977.00 977.00 2023 45,000.00 35,000.00 - 80,000.00 2,477.00 2,477.00 2024 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2025 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 7 项目/年度 期初债券余额 本期增加专项债券 本期还本 期末债券余额 利息支出 还本付息总额 2026 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2027 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2028 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2029 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2030 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2031 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2032 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2033 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2034 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2035 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2036 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2037 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2038 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2039 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2040 80,000.00 - - 80,000.00 3,177.00 3,177.00 2041 80,000.00 - 5,000.00 75,000.00 3,177.00 8,177.00 2042 75,000.00 - 40,000.00 35,000.00 2,200.00 42,200.00 2043 35,000.00 - 35,000.00 - 700.00 35,700.00 合计 80,000.00 80,000.00 1,600,000.00 63,540.00 143,540.00 三、评价内容 2017 年财政部公布财预[2017] 89 号《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》（以下简称“通知”），提出在法定专项债务限额内，鼓励有条件的地方试点发展项目收益与融资自求平衡的专项债券，积极探索在有一定收益的公益性事业领域分类发行专项债券，以对应的政府性基金或专项收入偿还。根据《通知》要求，我们对项目如下内容进行评价： （一）项目收益与支出预测 评价 本项目未来产生的净收益用于偿还本次专项债券本息。关于收入、支出预测数据及评价如下： 1、数据预测的前提假设及评价 （1）预测数据按照谨慎性原则（少估收益多估成本）进行预测，即收益预测选择区间数据较低值，成本预测选择区间数据较高值； （2）国家及地方现行的法律法规、监管、财政、经济状况或国家宏观调控政策无重大变； 8 （3）国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变化； （4）对发行人有影响的法律法规无重大变化； （5）发行人预测的各项收入能够顺利执行； （6）无其他人力不可抗拒及不可预见因素对发行人造成的重大不利影响； （7）项目收入和支出预测数据均以收付实现制为基础。 根据我们对支持上述假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，该项目收益、支出预测是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照项目收益、支出及现金流入预测编制基础的规定进行了列报。 2、收入预测评价 （1）收入预测分类 本项目收入来源包含物业类出租收入、其他类收入、标准化厂房销售收入、土地出让净收益四大类，其中物业类出租收入包括标准化厂房租赁收入、综合服务中心租赁收入、人才公寓租赁收入、配套商业区租赁收入；其他类收入包括停车场收入、污水处理收入、带状公园门票收入、广告位出租收入。 （2）项目出租价格预测依据 收费项目 预测说明 标准化厂房租赁收入 项目建成后，标准化厂房可租赁总面积 91000 ㎡，预计 2024 年起，项目建成投产后，其租金价格参照马鞍山及周边城市租金单价，且通过 58 同城、久久厂房网等公共信息平台查询，全马鞍山市周边目前标准化厂房租金单价有 0.6 元/㎡.天至 0.7 元/㎡.天等。考虑到未来建成后的 GDP 增长.出于谨慎性考虑取 18 元/㎡.月（折合 0.6 元/㎡.天）。参考标准如下： 项目投入后，租赁考虑风险因素取 5%的增长率，每年增长 5%（马鞍山市 2017 年 GDP增长率 9.6%，2018 年 GDP 增长率 8.5%，2019 年 GDP 增长率 8%，三年平均增长率为8.7%，本项目租金收入增长水平远低于 GDP 增长率）。 在投产 4 年内，出租率分别为 70%、80%、90%、95%，以后每年出租率保持在 95%。 综合服务中心租赁收入 项目建成后，综合服务中心可租赁总面积 7800 ㎡，预计 2024 年起，项目建成投产后，其租金价格参照马鞍山及周边城市租金单价，且通过 58 同城、久久厂房网等公共信息平台查询，全马鞍山市周边目前租金单价有 1.2 元/㎡.天至 1.5 元/㎡.天等。出于谨慎性考虑取 30 元/㎡.月（折合 1 元/㎡.天）。 项目投入后，租赁考虑风险因素取 5%的增长率，每年增长 5%（马鞍山市 2017 年 GDP增长率 9.6%，2018 年 GDP 增长率 8.5%，2019 年 GDP 增长率 8%，三年平均增长率为8.7%，本项目租金收入增长水平远低于 GDP 增长率）。 9 收费项目 预测说明 在投产 4 年内，出租率分别为 70%、80%、90%、95%，以后每年出租率保持在 95%。 人才公寓租赁收入 项目建成后，公寓可租赁总面积 95620 ㎡，预计 2024 年起，项目建成投产后，其租金价格参照马鞍山及周边城市租金单价，且通过 58 同城、久久厂房网等公共信息平台查询，全马鞍山市周边目前公寓租金单价有 0.9 元/㎡.天、至 0.88 元/㎡.天等。 出于谨慎性考虑取 22 元/㎡.月（折合 0.73 元/㎡.天）。参考标准如下： 项目投入后，租赁考虑风险因素取 5%的增长率，每年增长 5%（马鞍山市 2017 年 GDP增长率 9.6%，2018 年 GDP 增长率 8.5%，2019 年 GDP 增长率 8%，三年平均增长率为8.7%，本项目租金收入增长水平远低于 GDP 增长率）。 在投产 4 年内，出租率分别为 70%、80%、90%、95%，以后每年出租率保持在 95%。 配套商业区租赁收入 项目建成后，配套商业区可租赁总面积 6240 ㎡，预计 2024 年起，项目建成投产后，其租金价格参照马鞍山及周边城市租金单价，且通过 58 同城、久久厂房网等公共信息平台查询，全马鞍山市周边目前公寓租金单价有 2.58 元/㎡.天、至 2.78 元/㎡.天等。 出于谨慎性考虑取 60 元/㎡.月（折合 2 元/㎡.天）。参考标准如下： 项目投入后，租赁考虑风险因素取 5%的增长率，每年增长 5%（马鞍山市 2017 年 GDP增长率 9.6%，2018 年 GDP 增长率 8.5%，2019 年 GDP 增长率 8%，三年平均增长率为8.7%，本项目租金收入增长水平远低于 GDP 增长率）。 在投产 4 年内，出租率分别为 70%、80%、90%、95%，以后每年出租率保持在 95%。 停车场收入 项目建成后，园区内建设了配套停车场，提供停车位 800 个对...

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