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　　原标题：承租房屋占出卖房屋不足1/3 出租人主张优先购买权被驳回

　　2012年9月份，甲、乙公司签订房屋租赁合同，甲公司将部分厂房出租给乙公司，此后双方两次对租赁、租金等进行了变更和补充，租赁面积均不超过乙公司厂房的1/3，租赁期限至2019年2月份。

　　2017年12月份，甲公司与丙公司签订房屋买卖合同，将厂房整体出售给丙公司，其中包括乙公司承租部分。甲、两公司因房屋买卖产生纠纷诉至法院，于2018年12月份就房款及产权变更达成调解协议，并已全部履行。

　　乙公司认为甲公司未在租赁厂房出售前的合理期限内予以告知，且丙公司属恶意受让，以两公司侵犯其优先购买权为由诉至法院，主张对其租赁的厂房享有优先购买权。

　　法院经审理后认为，乙公司主张租赁厂房的价格与丙公司实际购买价格比较，不具有优先条件，丙公司不存在恶意受让的情形，驳回甲公司诉讼请求。乙公司不服一审判决，提起上诉，二审法院于2020年1月份作出终审判决，驳回上诉，撤诉原判。

　　法官寄语：《合同法》规定了承租人在同等条件下对租赁物的优先购买权。如出租人出售租赁物，侵犯了承租人优先购买权，承租人可以主张该项权利或所受损失。如果租赁物只占部分时，承租人能否主张同等条件下的优先购买权？《*高人民法院院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出场房屋时是否享有优先购买权的复函》规定，*一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。同时规定，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。本案中，承租人对租赁房屋的自定价格与交易价格相比不具优势，且承租房屋占比达不到二分之一，故其主张优先购买权当然不能得到法院支持。（如东法院： 王亚燕）

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