有个朋友咨询问我，厂房出租一次性收取了200万元的租金，在季度申报企业所得税时因为没有费用，要缴很高的企业所得税，怎么能节税那？

　　我们就一次性收取全年租金，查一查相关财税法规。

　　《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，增值税税率9%。

　　《增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

　　应预缴税款＝含税销售÷（1+9%）×3%

　　应交税费-应交增值税-销项税额 5.50万元

　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》相关规定，原生产经营自用的固定资产改变其原持有意图，转为用于赚取租金或资本增值时的投资性房地产时，作为固定资产的自用房地产则要由固定资产科目转换到投资性房地产科目进行会计核算。

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。

　　房产原值2900万，假定已计提折旧2年，折旧摊销年限20年，2年计提折旧290万

　　《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

　　国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》（国税函）[2010]79号）头部条，关于租金收入确认问题规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　《企业所得税法实施条例》第十九条规定是按照合同约定的租金收取日期确认收入，属于典型的收付实现制原则，不属于权责发生制。这样的规定，对企业有利有弊，与《企业所得税条例》第九条规定也有点违背。因此，国家税务总局就以国税函[2010]79号的形式打了一个补丁，进行了适当纠偏。

　　国税函[2010]79号的用词，对于跨期租金分摊使用的是“可”字。意味着选择权在纳税人，是否分摊由纳税人自行决定（与会计上是否分摊无关）。如果选择分摊，就是执行了《实施条例》第九条规定的权责发生制，企业在实务操作中，可以根据对企业蕞有利的情况进行选择。案列中企业没有什么优惠政策，把厂房出租出去，不经营了，选择分摊方式是蕞好的。

　　收到一年的租金，从2019年8月至2020年7月按直线法摊销租赁费，分期确认收入，每期（月）摊销金额16.21万元。

　　贷：其他业务收入 16.21万元

　　每个月厂房都要计提折旧，折旧费用就是成本，朋友咨询说只有租赁收入，没有费用是不正确的，收入和成本相匹配。

　　借：其他业务成本 12.08万元

　　贷：投资性房地产累计折旧 12.08万元

　　把这2笔凭证每个月做一次，连续做12期（月）

　　三季度企业利润=收入16.21*2个月（7月没有租金收入，8-9月有租金收入）

　　三季度亏损，不缴企业所得税（假定一、二季度略有亏损，因为没有效益，厂房才出租出去）

　　200万的租金收入，朋友认为三季度要预缴一大笔企业所得税，到现在核算出亏损，一分钱不用缴。会计核算是企业财务蕞基础的核算，认真做好会计核算，能为企业节省税收，就是无形中为企业创造了纯利润。

　　那我想问下，如果一年后不租了，回归厂房自用，分录怎么做。。怎么从投资房地产转回固定资产

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