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用户答疑：工业房地产企业出售工业不动产如何缴纳土地增值税？

admin3天前未命名3

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　　工业房地产企业出售工业不动产，如何缴纳土地增值税？

　　根据提供的资料，工业房地产企业出售工业不动产（如工业园区厂房）如何缴纳土地增值税的问题，可以总结如下：

　　工业房地产企业转让工业园区厂房，由于没有取得《销售许可证》或《预售许可证》，因此不属于房地产开发企业的开发项目。根据实际情况，厂房的产权证需要先办理在房地产开发企业名下，然后再和业主办理产权过户手续。

　　在这种情况下，工业房地产企业需要按转让旧房来计算缴纳土地增值税，而不是按开发产品计算。具体计算方法如下：

　　这里指的是企业转让厂房所得的收入。

　　2、确定转让旧房准予扣除的项目金额：

　　房屋及建筑物的评估价格：这是指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定交纳的有关费用：如果在取得土地使用权时支付了地价款，则这部分费用可以扣除。

　　转让环节缴纳的税金：比如增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等。

　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额

　　4、计算土地增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率及速算扣除系数：

　　根据土地增值额占扣除项目金额的比例，查找适用税率及速算扣除系数。

　　应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　转让旧房和销售开发项目在土地增值税计算方面的区别在于扣除项目不同：

　　转让旧房的扣除项目包括房屋及建筑物的评估价格、取得土地价款及有关费用、以及在转让环节缴纳的税金。

　　销售开发项目的扣除项目则包括取得土地价款及有关费用、开发成本、开发费用、转让房地产有关税金、加计扣除。

　　对于工业房地产企业而言，由于厂房属于旧房，因此应按照转让旧房的方式计算缴纳土地增值税。这与销售新建开发项目有所不同，特别是少了一些开发费用和加计扣除的项目，可能导致增值额增加，从而可能增加土地增值税的缴纳金额。

　　希望以上分析能够帮助您更好地理解这一问题。如有进一步疑问，欢迎继续咨询。

　　土地增值税以转让不动产的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）。

　　应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数

　　包括转让工业不动产取得的全部价款及相关经济利益（如货币、实物、其他利益）。

　　取得土地使用权所支付的地价款（土地出让金）、缴纳的相关税费（如契税、登记费等）。

　　土地开发、厂房建设、基础设施等实际发生的成本（需提供合法凭证）。

　　按“土地成本+开发成本”的 5%以内扣除（若不能按利息支出分摊计算）。

　　若能提供金融机构证明，利息支出可据实扣除，其他开发费用按（土地成本+开发成本）×5% 扣除。

　　转让时缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加等（需注意增值税为价外税，不计入扣除）。

　　（5）加计扣除（仅限房地产开发企业）

　　若企业为房地产开发企业，可加计（土地成本+开发成本）×20%。工业地产企业若非开发性质，通常不适用此项。

　　增值额 = 应税收入 - 扣除项目金额

　　增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 × 100%

　　应纳税额 = 增值额 × 税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数

　　若工业不动产为旧房（使用年限较长或无法提供成本凭证），税务机关可能按评估价格核定扣除项目（土地评估价+重置成本价×成新率）。

　　若企业无法提供完整扣除凭证，部分地区可能按核定征收率（如5%-8%）计算税款。

　　1.预缴：在签订转让合同后，按预征率（一般为5%-8%，各地不同）预缴土地增值税。

　　2.清算：项目全部竣工或销售比例达85%时，需进行土地增值税清算，多退少补。

　　3.时限：需在转让合同签订后7日内向税务机关申报，并在规定期限内缴纳税款。

　　1.区分企业性质：非房地产开发企业（如普通工业企业）通常不可享受加计扣除。

　　2.地方政策差异：部分地区可能对工业用地有特殊优惠（如降低预征率），需咨询当地税务机关。

　　3.合法凭证：务必保留土地取得、开发成本等原始凭证，否则可能影响扣除。

　　建议企业在实际操作中结合专业税务师意见，并密切关注地方政策动态，以确保合规并优化税负。

　　工业房地产企业将持有的不动产出售，土地增值税缴纳分二种情形。

　　1、转让不动产采用评估价格为扣除额依据。

　　例如：A公司，转让一处工业不动产，评估值为800万元，成新率70%，转让价款合计750万元（假设是2016年4月31日前投入使用）。

　　应缴纳土地增值税150×30%=45万元

　　2、以取得不动产购入时的发票为扣除额依据。

　　A公司转让一处不动产，购入时成本309万元（其中契税9万元），购入时间满8年。转让全部价款750万元。

　　不动产的土地增值税扣除额，购入成本：309万元（有票据依据），按每年5%的加计，300×5%×8=120万元

　　如果企业评估值难以取得，也无之前购入发票或建造发票时，税务机关可以核定土地增值率，核定征收土地增值税。

　　工业不动产和商业不动产的缴纳方式相同，出售商业不动产也是可以按照5%加计作为扣除额，再计算缴纳土地增值税。

　　评估价格按照重置成本方法评估，与市场价格评估存在较大的差异。

　　前述案例中不动产为老项目，如果是2016年5月1日后建设的新项目，增值税的税率要看当时购入时是否已经作为进项扣除，已经扣除的不得作为土地增值税的扣除额，也就是加计5%时，基数不含已抵扣的进项税额。

　　为了更好地理解工业房地产企业在出售工业不动产时如何缴纳土地增值税的实际操作，下面提供一个简化的实务案例：

　　1、确定应税收入：A公司出售该工业不动产的全部收入为4000万元。

　　取得土地使用权支付的地价款：1000万元；

　　房屋及建筑物的评估价格：假设厂房的重置成本价为2200万元，成新度折扣率为90%，则评估价格为2200万元×90%=1980万元；

　　开发成本和开发费用：假设共计200万元（这里简化处理）；

　　在转让环节缴纳的税金：例如增值税、城建税、教育费附加等，假设总计为200万元。

　　4、确定适用税率和速算扣除系数：根据增值额与扣除项目金额的比例(620/3380≈18.34%)来确定适用的土地增值税率，在中国四级超率累进税率中，增值率不超过50%的部分适用30%的税率。

　　5、计算应纳税额：应纳土地增值税=土地增值额×适用税率=62万元×30%=186万元。

　　通过这个案例可以看出，A公司在出售其拥有的工业不动产时，需要基于实际交易情况，按照相关规定计算并缴纳土地增值税。请注意，实际情况可能更为复杂，涉及到更多的细节和变量，因此建议在具体操作时咨询专业的财务或税务顾问。

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